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ADMINISTRADORA X CORRETORA.

O Código Civil é o principal instrumento ao que se deve recorrer, pois é superior às demais leis do condomínio. Inclusive, todas as outras devem ter o Código Civil como base.

Por outro lado, a assembleia não pode decidir matéria contrária à lei, principalmente aquela que fere o direito de propriedade. O síndico, este sim, há momentos em que é autoridade máxima, principalmente naqueles em que tem como atribuição fazer cumprir as normas e aplicar as multas previstas.

Além dos problemas de convivência, há inúmeras demandas administrativas, como a inadimplência de condôminos, o controle de despesas e as manutenções e os reparos prediais. Todas essas responsabilidades são delegadas ao síndico, sendo ele o responsável por prevenir e resolver esses problemas.

No entanto, ele não está sozinho nessa empreitada: a seguir, você vai conhecer os principais parceiros do síndico para administrar o condomínio. Acompanhe.

1. ADMINISTRADORA

Ao lado do síndico está a administradora, que é a principal parceira de sua gestão. Ela é a responsável por orientá-lo sobre as legislações vigentes e dar suporte para inúmeras tarefas administrativas, como prestação de contas, emissão de boletos e convocação de assembleias.

Entretanto, não cabe à administradora a função de tomar decisões, sendo essa atribuição reservada apenas ao síndico. A empresa só pode alertar ao seu representante quais são as providências que ele deve tomar, cabendo ao síndico fazê-las ou não, assumindo os eventuais riscos e consequências.

2. O CONTADOR É UM GRANDE PARCEIRO DO SÍNDICO PARA ADMINISTRAR O CONDOMÍNIO

Via de regra, o síndico não precisa ser contador, nem o condomínio é obrigado a contratar um ou apresentar escriturações contábeis. No entanto, é obrigatória e de responsabilidade do síndico a elaboração da prestação de contas e previsão orçamentária do condomínio.

Dessa forma, caso o síndico não saiba como fazê-las, é possível contar com a ajuda de um especialista para ter o balancete mensal do condomínio. Além de tornar o processo mais profissional, esse parceiro pode ajudar a manter a transparência da sua gestão. Entretanto, é importante que o contador seja habilitado junto ao Conselho Regional de Contabilidade, pois o exercício da profissão é privativo.

3. SUBSÍNDICO

Em muitos condomínios, principalmente nos maiores, é comum a existência de um subsíndico. Ele é responsável por auxiliar o titular na administração diária, estando apto a assumir no caso de ausências temporárias, férias, impedimento, renúncia ou destituição do síndico.

Entretanto, vale frisar que o subsíndico responde perante o condomínio e não ao síndico, pois, para legitimar o processo, o subsíndico também é escolhido por meio de votação. Como tem a função de auxiliar, o subsíndico nunca pode adotar decisões contrárias à gestão do síndico.

4. CONSELHEIROS

Em determinadas convenções, é comum a criação de um corpo diretivo do condomínio, um órgão de consulta do síndico, composto por três membros. O mandato dos conselheiros não é irrevogável, podendo eles serem destituídos a qualquer momento durante as assembleias gerais.

Esses conselheiros têm a função de conferir periodicamente as contas, emitir parecer sobre a gestão financeira e elaborar um regulamento para o uso das áreas comuns do condomínio. Além disso, os membros podem aconselhar o síndico em suas atividades administrativas.

5. CORRETORA DE SEGUROS

Entre as responsabilidades do síndico está a contratação do seguro condominial. Além de ser obrigatório por lei, essa é uma das melhores formas para garantir a segurança de todos os moradores.

Por isso, a corretora de seguradora é uma das principais parceiras do síndico para administrar o condomínio, pois ela o auxiliará a escolher os melhores e mais adequados seguros para o condomínio. Também será ela que vai intermediar o contato com a seguradora e sanar eventuais dúvidas para acionar o seguro em caso de sinistro ou outras coberturas contratadas.

ATENÇÃO:

O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um tributo municipal que incide sobre os imóveis e que só não é pago por prédios pertencentes ao poder público, por templos religiosos, escolas e instituições de assistência social sem fins lucrativos. Todos os demais empreendimentos, tais como casas, lojas, terrenos, prédios comerciais e industriais devem pagar esse imposto.

No entanto, principalmente em prédios residenciais, o imposto a ser pago diz respeito tanto às áreas privadas quanto às áreas comuns. O tributo referente à área privada é paga pelo proprietário do imóvel, mediante o cálculo de sua área total ou, ainda, por quem alugou o espaço conforme o que prescreve a A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o pagamento do IPTU pode ser negociado entre o locador e locatário do imóvel.

COMO FUNCIONA O IPTU DAS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO?

O condomínio não precisa pagar o IPTU, tanto que quando o prédio é entregue pela construtora, uma das primeiras medidas para implementar o condomínio é o desmembramento do IPTU por unidade, o que significa que cada proprietário passa a pagar um valor referente à sua propriedade, deixando sob responsabilidade da construtora aqueles apartamentos que ainda não foram comercializados.

Assim como os condôminos precisam efetuar o pagamento de suas unidades, que é diferenciado de acordo com a metragem, também inclui-se nesse pacote as áreas comuns, que podem estar compostas por piscina, salão de festas, sala de ginástica e estacionamento rotativo, por exemplo. Vale salientar que as vagas próprias de condôminos entram na classificação de propriedade privada, não comum.

As áreas comuns, por sua vez, são calculadas pelo método da fração ideal, que é a divisão do espaço da área comum, proporcionalmente, pelos proprietários das unidades do condomínio. Ou seja, cada apartamento tem direito a uma fração do espaço da área comum, proporcional ao tamanho do imóvel e é esse valor que formará o IPTU a ser pago para a prefeitura de cada cidade.

O CÁLCULO DO IPTU DAS ÁREAS COMUNS

Para ficar mais claro, exemplificamos esse cálculo da seguinte forma: se uma unidade é maior do que as outras, como uma cobertura, por exemplo, ela pagará um valor de IPTU das áreas comuns mais alto, já que o imposto é calculado sobre diversas variáveis, inclusive levando em consideração o tamanho do imóvel em questão.

Cabe ressaltar também que a composição das áreas é regida pela Associação Brasileira de Normas e Técnicas (ABNT), já que é inviável determinar, por exemplo, que um apartamento de três dormitórios é maior do que um de dois dormitórios, sem saber com exatidão qual é a área real de cada imóvel. Para normatizar essa questão, há a ABNT.

Quando os seus clientes deixam de pagar, isso pode impactar significativamente no funcionamento do seu negócio. De acordo com pesquisa, cerca de 40% da população adulta brasileira figura no rol dos inadimplentes. Por isso, é preciso encontrar maneiras para evitar a situação, já que a probabilidade de ela ocorrer é maior quando se lida com contratos no longo prazo, como é comumente o caso dos negócios imobiliários.

LIVRO: Imóveis pra comprar ou vender chame um corretor.

AUTORES: Tadeu Nascimento e Rosemberg Pires