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ITBI

O QUE É ITBI?

É o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis , a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como a cessão de direitos à sua aquisição.

QUEM SÃO OS CONTRIBUINTES DO ITBI?

O contribuinte do ITBI é o adquirente e o cessionário do bem ou direito real transmitido. No caso especial de permuta (troca de imóveis), os contribuintes serão cada um dos permutantes sobre o bem permutado respectivo. Respondem ainda solidariamente pelo pagamento do ITBI:

I – o transmitente;

II – o cedente;

III – o anuente;

IV – os tabeliães, escrivães e os demais serventuários de ofício, relativamente aos atos por eles praticados, em razão de seu ofício, ou pelas omissões por que forem responsáveis;

V – as pessoas físicas ou jurídicas que tenham interesse comum na situação que tenha dado origem ao fato gerador do imposto;

VI – todo aquele que comprovadamente concorra para a sonegação do imposto.

QUANDO É NECESSÁRIO PAGAR O ITBI?

O recolhimento do ITBI é obrigatório sempre que houver transmissão onerosa de bem imóvel (excluídas as doações e transmissões causa mortis), a qualquer título, seja essa transmissão da propriedade, de direitos reais ou de cessão de direito.

COMO “DAR ENTRADA” NO ITBI?

Através do preenchimento da “declaração de transmissão de bens imóveis” (DTI) de forma presencial no atendimento ou de forma eletrônica pelo site da SEFIN.

QUAL A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA O PROCEDIMENTO?

Deverão ser anexadas à DTI, em cópias autenticadas ou em cópias simples acompanhadas dos originais para serem autenticadas pelo servidor responsável pelo recebimento, os seguintes documentos:

  • Matrícula do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóvel competente há, no máximo, 3 (três) meses;
  • Cópia da identidade, do CPF ou do CNPJ e do comprovante de endereço do adquirente e do seu representante legal, se existir;
  • Cópia da identidade, do CPF ou do CNPJ e do comprovante de endereço do transmitente, e do seu representante legal, se existir; na hipótese de o adquirente ou transmitente ser pessoa jurídica,
  • Cópia do ato constitutivo e aditivos e do ato de eleição do representante legal, se for o caso; na hipótese de financiamento imobiliário, declaração emitida pela instituição financeira, assinada pelo gerente do setor, com a discriminação dos valores financiado e não financiado;
  • Cópia do contrato de compra e venda e de outro documento equivalente, se a transação já houver sido efetivada;
  • Cópia de procuração pública ou procuração particular com firma reconhecida da pessoa obrigada a declarar as informações, se o declarante não for a pessoa obrigada.

EXISTE ALGUM BENEFÍCIO DE REDUÇÃO DE ALÍQUOTA?

Sim, nos seguintes casos:

1. No caso de financiamento de imóveis com utilização de recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O contribuinte pagará 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor efetivamente financiado, até o limite de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais);

2. No caso de pagamento antecipado à lavratura do instrumento que servir de base para o cálculo do ITBI (por exemplo: escritura pública, contrato de financiamento bancário etc.), a alíquota será de 2%.

QUAL A BASE DE CÁLCULO NA AVALIAÇÃO PARA PAGAMENTO DO ITBI?

A base de cálculo do ITBI é feita sobre o valor de mercado do bem imóvel, ou dos direitos a ele relativos, transmitidos ou cedidos, determinado pela Administração Tributária, quando da declaração do fato gerador, ou pelo próprio valor declarado pelo contribuinte quando superior ao valor de mercado aferido, ou ainda pelo valor do IPTU, o que for maior.

QUAL A DEFINIÇÃO DE “VALOR DE MERCADO” NO LANÇAMENTO DO ITBI?

Valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

Não se pode confundir “valor de mercado” com o “valor declarado” pelo contribuinte (“preço” pago na transmissão imobiliária). De acordo com a legislação tributária vigente, a base de cálculo do ITBI nunca pode ser inferior ao valor declarado pelo contribuinte e nem ao valor de mercado apurado pela Administração Tributária com base em critérios de avaliação de imóveis urbanos estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

MEU IMÓVEL FOI AVALIADO ACIMA DO VALOR DE MERCADO, COMO DEVO PROCEDER?

O contribuinte poderá contestar o valor da avaliação, no prazo de 30 (trinta) dias contado da ciência da notificação do lançamento, através do “Requerimento de Reavaliação de Imóvel para fins de ITBI” anexando, no mínimo 2 (dois) dos seguintes documentos:

1. laudo técnico de avaliação elaborado por profissional competente, emitido há, no máximo, 6 (seis) meses antes da data da apresentação da declaração de transmissão de bens imóveis;

2. anúncios atualizados em jornais ou revistas especializadas em transações de imóveis semelhantes;

3. cópia de página eletrônica de empresas do ramo imobiliário que contenham ofertas de imóveis assemelhados;

4. fotos do imóvel que comprovem o estado da construção, seu padrão de acabamento e estado de conservação;

5. pareceres de órgãos competentes sobre a localização do imóvel em área de preservação ambiental, área de interesse social ou de risco;

6. contrato de compra e venda ou de cessão de direitos, realizado através de instrumento público ou particular.

OBS: da resposta denegatória deste requerimento ainda caberá Reclamação em Processo Administrativo Tributário para o Contencioso Administrativo Tributário (CAT) no prazo de 15 (quinze) dias, contado da notificação do lançamento, mediante petição fundamentada, instruída com as provas cabíveis.

MEU IMÓVEL FOI AVALIADO ACIMA DO VALOR DE MERCADO E NÃO POSSO ESPERAR POR UMA REAVALIAÇÃO, POIS TENHO PRAZO PARA ASSINAR O CONTRATO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO, COMO PROCEDER?

Neste caso, o contribuinte deve comunicar, através de requerimento e abertura de processo administrativo, à Célula de Gestão do ITBI a necessidade de pagamento do ITBI antes da análise do pedido de reavaliação. Só depois desta comunicação é que o contribuinte deve pagar o DAM. Isto é estritamente necessário pois o processo com pedido de reavaliação de imóvel para fins do ITBI será arquivado sem análise de mérito caso o imposto seja pago antes do pronunciamento da Administração Tributária.

COMPREI UM IMÓVEL “NA PLANTA” E DESEJO ANTECIPAR O PAGAMENTO DO ITBI. NESTE CASO, COMO É CALCULADO O VALOR DE MERCADO?

Na aquisição de imóvel para entrega futura, em construção, a base de cálculo do imposto será o valor de mercado do imóvel como se concluído estivesse, apurado pela Administração Tributária.

COMPREI UM TERRENO E, DEPOIS DE UM TEMPO, CONSTRUÍ NO MESMO. O ITBI SERÁ CALCULADO CONSIDERANDO A EDIFICAÇÃO QUE EU MESMO REALIZEI?

Não. Exclui-se da base de cálculo do imposto a área edificada realizada às expensas do próprio contribuinte do imposto que não esteja averbada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, o contribuinte deve fazer prova através dos seguintes documentos:

1. Alvará de construção;

2. Documento de “Habite-se” expedido pelo órgão competente;

3. Levantamento aerofotogramétrico de imagem anterior e posterior à escritura ou compromisso;

4. Quaisquer outros documentos idôneos, suficientes a comprovar a feitura da obra pelo contribuinte.

QUAIS AS HIPÓTESES DE REDUÇÃO DE BASE DE CÁLCULO OU DO IMPOSTO?

Nos seguintes casos:

1. Quando houver nota fiscal de serviço emitida no sistema da Secretaria Municipal das Finanças deste Município relativa ao serviço de intermediação do negócio jurídico do imóvel avaliado (corretagem imobiliária). O contribuinte terá direito à redução no valor da base de cálculo correspondente ao valor do serviço constante da nota fiscal.

2. Nas transmissões do domínio útil:

a. para imóveis foreiros à União Federal: a base de cálculo será 83% (oitenta e três por cento) do valor de mercado do imóvel transmitido, considerado seu domínio pleno;

b. para os demais imóveis foreiros: a base de cálculo será 95% (noventa e cinco por cento) do valor de mercado do imóvel transmitido, considerado seu domínio pleno;

3. No resgate da enfiteuse ou de direito de superfície, a base de cálculo será o valor pago, se com ele concordar a administração tributária, ou 5% (cinco por cento) do valor atribuído administrativamente à parcela territorial do imóvel, considerado o seu domínio pleno, na hipótese contrária.

4. As construtoras e incorporadoras associadas ao Sindicato das Indústrias da Construção Civil do Estado do Ceará (SINDUSCON-CE) que recolherem antecipadamente o ITBI dos novos empreendimentos imobiliários, em nome dos adquirentes ou em seu próprio nome, terão redução de 20% (vinte por cento) no valor do imposto apurado.

QUAL O PRAZO PARA O PAGAMENTO DO ITBI?

O ITBI deverá ser pago em até 30 (trinta) dias, contados da ciência da Notificação de Lançamento, por meio de Documento de Arrecadação Municipal (DAM), emitido no site da Secretaria Municipal das Finanças. O prazo para pagamento do ITBI, para o benefício de redução de alíquota (2%), não poderá ultrapassar:

1. o dia anterior ao da lavratura do instrumento que servir de base ao registro da transmissão da propriedade, do domínio útil ou da cessão de direitos relativos a bens imóveis, quando realizada em Fortaleza;

2. o prazo de 30 (trinta) dias, contado do trânsito em julgado, se o instrumento que servir de base à transmissão da propriedade, do domínio útil ou da cessão de direitos relativos a bens imóveis for decorrente de sentença judicial;

3. o prazo de 30 (trinta) dias, contado da data da lavratura do instrumento que servir de base ao registro da transmissão da propriedade, do domínio útil ou da cessão de direitos relativos a bens imóveis, quando realizada fora do Município de Fortaleza.

POSSO PARCELAR O PAGAMENTO DO ITBI?

Sim. O ITBI poderá ser pago em até 3 (três) ou até 6 parcelas mensais consecutivas, sem juros, ou em até 6 (seis) parcelas mensais consecutivas, com juros, calculados pela taxa referencial do

Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC), acumulada mensalmente. No caso de parcelamento, a certidão de pagamento para a constituição do ato translativo da propriedade ou do direito somente será disponibilizada após a quitação de todas as parcelas.

O ITBI PODERÁ SER RESTITUÍDO? EM QUE CASOS?

Sim. O ITBI poderá ser restituído ao contribuinte, quando:

1. Não se completar o ato ou contrato que deu origem;

2. For declarada, por decisão judicial, a nulidade do ato ou contrato;

3. For declarada a não incidência ou reconhecida a isenção; desde que haja o pedido protocolado anteriormente ao pagamento do imposto.

4. Houver sido recolhido a maior.

QUAIS TRANSMISSÕES SÃO ISENTAS DE ITBI?

1. A transmissão de imóvel residencial, quando adquirido por servidor público ativo ou inativo da administração direta do Município de Fortaleza, das suas autarquias e fundações, desde que não possua outro imóvel residencial no Município de Fortaleza e o faça para sua moradia;

2. A transmissão de imóvel residencial, quando adquirido por ex-combatente da Segunda Guerra Mundial, que tenha participado de operações bélicas como integrante do Exército, da Marinha de Guerra, da Marinha Mercante ou da Aeronáutica, cuja situação esteja definida na Lei nº 5.315, de 12 de setembro de 1967, desde que não possua outro imóvel residencial no Município e o faça para sua moradia;

3. A transmissão de imóvel residencial, quando adquirido por contribuinte comprovadamente pobre e o faça para sua residência, desde que não possua outro imóvel no Município de Fortaleza e o valor venal do imóvel na avaliação realizada pela Administração Tributária municipal seja igual ou inferior a R$ 58.189,64; obs: considera-se pobre, para os fins do inciso III deste artigo, o contribuinte que tiver renda mensal familiar inferior ou igual a 3 (três) salários mínimos nacional, vigente na data do lançamento do imposto.

4. A transmissão de imóvel localizado nas Zonas Especiais de Interesse Social 1 e 2, definidas e caracterizadas nos artigos 126, 129 e 132 da Lei Complementar n° 62, de 2 de fevereiro de 2009 (Plano Diretor Participativo de Fortaleza), desde que o imóvel seja adquirido para moradia de contribuinte que não possua outro imóvel no Município.

Fonte – Imóveis: para Comprar ou Vender, Chame um Corretor.

Autores: Rosemberg Pires e Tadeu Nascimento.