Construção

DESPESAS CONDOMINIAIS

Uma grande dúvida circula quando o assunto é, quem são os responsáveis pelas despesas condominiais.

Mas primeiro para entender melhor as despesas condominiais são de natureza de obrigação, que no latim o nome é “propter rem” significa “por causa da coisa”. Isto é o direito é transmitido de acordo com o título translativo.

Veja a seguir alguma discurssões pertinentes sobre esse assunto.

Quem se beneficia dos serviços prestados ao loteamento tem obrigação de participar do rateio das despesas comuns. (2° TACivilSP- Ap. s/ Rev. 878.573-00/8- 3ª Câm.- Rel. Des. JESUS LOFRANO- J. 15.2.2005).

 Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, retomada pelo banco?

Por força do art. 1.345 do novo Código Civil, que evidencia a natureza propter rem da dívida de condomínio, o banco responde pelos débitos incidentes sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à data da retomada.

É o que ilustra o julgado abaixo, oriundo do Superior Tribunal de Justiça:

CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. (…) (STJ- REsp 536005-RS- Rel. Min. Barros Monteiro- 4ª Turma- j. 10/02/ 2004- P. DJ 03.05.2004, p. 174).

 O síndico do condomínio pode impedir que o condômino inadimplente alugue seu apartamento?

Não. Além das penas pecuniárias previstas nos arts. 1.336, § 1°, e 1.337, caput, do novo Código Civil, e da restrição prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente. Não será lícito, assim, impor-lhe a privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns ou particulares. Ademais, a imposição de restrições como a aludida pode ser interpretada como cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), risco que deve ser evitado.

 É possível efetuar o pagamento do rateio mensal por meio de depósito na conta do condomínio?

Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira, no dia e modo convencionados. Aqueles que não acatarem a praxe condominial, que usualmente é o pagamento por meio de boleto bancário, poderão até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência) ou mesmo serem sancionados com a multa, juros e correção monetária incidente pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigação e lançamento do número da unidade autônoma no rol dos devedores, nos termos do art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil.

Businessman presenting financial analysis with charts generated by big data displaying international success and dollar signs

– Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?

A partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribuições condominiais a ação de cobrança pode ser proposta. Contudo, é conveniente que o condomínio aguarde o decurso de 3 (três) meses, período em que deverá desenvolver a cobrança amigável (extrajudicial). Por fim, vale lembrar que é de 10 (dez) anos o prazo prescricional para a cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio, nos termos do art. 205 do novo Código Civil.

– O condomínio é obrigado a adotar o método contábil para controlar suas contas? O condomínio deve contratar contador para tanto?

Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados e administrados em nome dos condôminos, e sua posterior divulgação, através da via escrita e da realização de assembleia geral (art. 1.348, VIII, do novo Código Civil), não há obrigatoriedade de adoção do método contábil, de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador para efetuar tal atividade, que poderá ser efetuada pelo próprio síndico ou por terceiro por ele designado o qual, usualmente, é uma empresa prestadora de serviços especializada na administração condominial.

– Qual é o tempo de guarda dos documentos condominiais?

O novo Código Civil não repetiu a disposição do art. 22, § 1°, “g”, da Lei n° 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os documentos condominiais por 5 (cinco) anos. Porém, cumpre alertar que, atualmente, o prazo prescricional para a cobrança, pelo condomínio, dos débitos contraídos por condôminos, é de 10 (dez) anos (art. 205 do novo Código Civil). Os prazos para a guarda de documentos trabalhistas, fiscais e previdenciários constam de tabela reproduzida na parte final deste manual.

Livro: Imóveis: pra compra ou vender chame um corretor

Autores: Tadeu Nascimento e Rosemberg Pires