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BENFEITORIAS E REPAROS NO CONDOMÍNIO QUEM SE RESPONSABILIZA?

Uma grande dúvida se instala sobre a divisão de despesas condominiais, já que a taxa é paga mensalmente. Mas fique atento você que é inquilino, melhorias do prédio não são pagas, é responsabilidade exclusiva do proprietário, já as despesas ordinária, a manutenção é do inquilino e extraordinária é do proprietário.

A instalação de ar condicionado é permitida?

Para se instalar aparelhos de ar-condicionado é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos.

a) Edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART- Anotação Responsabilidade Técnica.

b) Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação (resistência da estrutura) ou sua fachada.

c) Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em assembleia geral especialmente convocada para este fim. É conveniente que o condomínio, através de assembleia geral, discipline a instalação desses equipamentos, tendo em vista que os Tribunais vêm decidindo favoravelmente aos condôminos que a pleiteiam.

O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?

Apesar de o assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

Pode um condômino trocar a porta de entrada ou a estética do hall de sua unidade?

A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.

A pintura ou lavagem da fachada deve ser feita de quanto em quanto tempo?

O assunto é de interesse local, sendo regido pela legislação municipal. Como exemplo, no Município de São Paulo, exige a Lei n° 10.518/88, regulamentada pelo Decreto n° 33.008/93, que seja realizada a limpeza (pintura ou lavagem) a cada 5(cinco) anos.

Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício?

Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.

Como o síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?

O síndico deve solucionar com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.

O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?

Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo: a-Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio); b-Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado; c-Verificação se o dano ocorreu, ou não, por dolo ou por explícita e patente culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados); d-Verificar o que a Convenção do Condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar; e-Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio. Quanto maior for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e consequentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuízo.

De quem é a responsabilidade na ocorrência de furto cometido pelo empregado do condomínio?

A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.

O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos?

O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.

Quem responde pela queda de objetos dos apartamentos, causando danos a terceiros?

Nos termos do art. 938 do novo Código Civil, “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”. Assim, se for possível a identificação, será do condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda. Caso contrário, não sendo possível a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade civil será do condomínio.

A falta de conservação do imóvel pode redundar na obrigação do condômino negligente indenizar seus vizinhos ou o próprio condomínio?

Sim. São aplicáveis à hipótese os arts. 937, 1.280 e 1.336, IV, do novo Código Civil: Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (…) Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente (…) Art. 1.336. São deveres do condômino (…) IV- dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Um edifício de unidades autônomas, todas de propriedade de uma mesma pessoa, caracteriza-se como condomínio edilício?

Não. Trata-se de propriedade exclusiva de uma só pessoa. A locação das unidades para diferentes inquilinos acarretará a obrigação destes pagarem as despesas comuns ordinárias, desde que comprovadas pelo locador, nos termos do art. 23, § 3°, da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

Pode o condômino dar em garantia uma área comum?

Não. O art. 1.339, § 1°, do novo Código Civil veda expressamente que as partes comuns sejam alienadas ou gravadas em separado.

As frações ideais no condomínio edilício podem sofrer modificação? Como?

A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás, não há condomínio edilício sem fração ideal. Enquanto a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art. 1.331, § 3°, do novo Código Civil, com redação dada pela Lei n° 10.931/04: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”. Além do consenso unânime, se faz necessário recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar toda documentação imobiliária pertinente (Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.

Pode ser construído um novo andar num condomínio edilício?

Será possível a construção se previamente autorizada pela totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), em assembleia geral, com a consequente alteração da documentação imobiliária, bem como se permitida pela legislação municipal aplicável. Trata do assunto o art. 1.343 do novo Código Civil: “A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”.

Qual é a base legal para proibição do tabagismo nas áreas comuns de um condomínio?

A Lei Federal n° 9.294/96, regulamentada pelo Decreto n° 2.018/96, veda expressamente o uso de cigarros e assemelhados em recintos coletivos, sejam públicos ou privados, abrangendo a hipótese das áreas comuns nos condomínios edilícios. Tais normas podem ser corroboradas pela legislação municipal, pela Convenção do Condomínio ou pelo Regimento Interno. O condômino que desrespeitar tais regras fica sujeito ao trâmite de aplicação de penas previsto na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, bem como à multa de 5 (cinco) vezes o rateio mensal na hipótese de reincidência, nos termos do art. 1.337, caput, do novo Código Civil. Se ainda assim a infração perdurar, então só restará levar a questão ao Poder Judiciário.

O Regimento Interno pode estabelecer horário de funcionamento de um condomínio comercial?

Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e uso das áreas e coisas comuns, sendo fruto da vontade democrática da massa condominial. O estabelecimento de um horário de funcionamento é uma medida básica de precaução, adotada pela maioria dos condomínios comerciais, como reconhecido pela jurisprudência: “O advogado que opta por adquirir escritório em prédio comercial na região central da capital paulistana assume o dever de respeitar o regramento interno estabelecido pelo grupo condominial e que disciplina, com rigidez própria da precaução contra a violência urbana, o horário de fechamento do edifício- Inocorrência de violação ao direito de propriedade (art. 524 do CC e 19 da Lei n° 4.592/64)- Improvimento” (TJSP- Ac. n° 101.781- 4/4- Capital- Des. Rel. Ênio Zuliani- j. 25/07/00).

A aquisição de gerador de energia elétrica por um condomínio residencial configura que tipo de despesa?

A instalação de gerador de energia elétrica caracteriza hipótese de despesa útil, e assim sendo, depende da aprovação de maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 dos condôminos), em assembleia geral, nos termos dos arts. 96, § 2°, e 1.341, II, do novo Código Civil. Além disso, a instalação pretendida será uma despesa extraordinária, por força do art. 22, X, parágrafo único, “a”, da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato), devendo ser paga apenas pelos condôminos e não pelos eventuais locatários existentes.

Para os condomínios é obrigatória a instalação de antena coletiva para a captação dos canais abertos de televisão?

O novo Código Civil (arts. 1.331 a 1358) em momento algum estabelece tal obrigatoriedade. De conseguinte, salvo disposição da Convenção do Condomínio estabelecendo dita obrigatoriedade, ela não existirá, cabendo aos condôminos, se for da vontade da maioria, discutir o assunto na assembléia geral, para que se decida por sua instalação ou não. Por fim, sabendo que a despesa é classificada como útil (cf. art. 96, § 2°, do novo Código Civil), sua aprovação demandará o voto da maioria absoluta dos condôminos, a saber, 50% (cinquenta por cento) mais um da totalidade dos votos do condomínio (cf. art. 1.341, II, do novo Código Civil).

É obrigatória a contratação de salva-vidas para o funcionamento das piscinas nos condomínios edilícios?

Em primeiro lugar, cumpre saber se há legislação municipal que trate do tema. Tomando como exemplo o município de São Paulo, norma alguma cuida do assunto. Já no âmbito do Estado de São Paulo existe a Lei nº 2.846/81, que tornou obrigatória a vigilância das piscinas públicas por salva-vidas. Como se sabe, as piscinas dos condomínios não são públicas, mas sim particulares. Com efeito, não se vislumbra a obrigatoriedade dos condomínios contratarem salva-vidas, para que funcionem suas piscinas.

Qual o trâmite que deverá ser obedecido para que ocorra o desmembramento de uma unidade autônoma?

A medida depende da prévia anuência, em assembleia, da totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), com base na aplicação analógica dos arts. 1.314 e 1.351 do novo Código Civil. Vale dizer que além do requisito acima apontado, também se fará necessária a aprovação da Municipalidade, permitindo o desmembramento e a criação de uma nova unidade autônoma. Neste sentido, posicionou-se o julgado abaixo, oriundo do Tribunal de Justiça de São Paulo Ementa: Registro imobiliário- Retificação- Indeferimento- Extinção do processo- Decisão mantida- Pretensão que objetiva alcançar o desmembramento de unidade condominial- Impossibilidade jurídica- Recurso improvido. “O pedido de retificação, na verdade, alcança alteração de especificação de condomínio, o que exige, além da aprovação da Prefeitura Municipal, a anuência da totalidade dos condôminos” (TJSP- Apel. Cív. n° 206.170- 4/1-00- Praia Grande- Rel. Des. Octavio Helene- j. 28/02/02).

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É possível repetir a denominação nos condomínios? Qual o trâmite para alterar sua denominação? O condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil) não possui personalidade jurídica, sendo um ente despersonalizado, uma pessoa formal segundo alguns, como são outros exemplos a massa falida, o espólio, o consórcio etc. Assim, é possível a repetição da denominação que é dada a cada um deles, já que não existe para tal situação o controle que vigora para a criação das pessoas jurídicas, em que é imprescindível a busca prévia de homônimo junto aos registros constitutivos (Juntas Comerciais, Registros Civis das Pessoas Jurídicas etc.). A alteração da denominação do condomínio depende dos votos da totalidade.

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Autores: Tadeu Nascimento e Rosemberg Pires