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A ÉTICA DOS CORRETORES

Ética é conjunto de regras e preceitos de valor moral de um indivíduo, de um grupo social ou de uma sociedade. Ela serve para direcionar a conduta humana e manter um equilíbrio, para que ninguém saia prejudicado. A palavra provém do grego “ethos”, que significa “caráter, modo de ser”. Mas, além de garantir esse equilíbrio na sociedade, ela também é aplicada nas profissões e hoje iremos abordar código de ética dos corretores de imóveis.

Os profissionais que seguem um código de ética, são norteados por regras que visam garantir a boa conduta. Como por exemplo a competência, eficácia, execução e alcance de bons resultados. Para o corretor imobiliário não é diferente. Esses profissionais são regulamentados pela Lei 6.530/78.

Quais são os pontos importantes no código de ética dos corretores de imóveis? O Código de Ética dos Corretores de Imóveis foi aprovado pela Resolução – COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) Nº 326/92. Esta resolução dita diversas regras no relacionamento dos corretores com outros corretores, com seu ramo e, claro, com os seus clientes. Eles também possuem respaldo pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor.

Todas as regras visam garantir a boa conduta do profissional e também na mediação dos seus negócios. Afinal, esses profissionais prestam um serviço de importância para a sociedade e também auxiliam nos resultados da economia do país. Além de lidar com financeiro, a profissão trabalha com os sonhos e as vezes, o projeto de uma vida inteira.

O Código de Ética dos Corretores é dividido em dez artigos que abordam o comportamento adequado e ético praticados no mercado imobiliário. Confira a seguir:

Objetivo do Código

O primeiro artigo do código de ética fala sobre o corretor conhecer todas as circunstâncias do negócio, antes negociá-lo. Logo, faz-se necessário seguir o código de ética que rege a conduta de todos esses profissionais do mercado imobiliário.


Conduta

Os dois artigos citam os deveres dos corretores de imóveis e o que devem ter em qualquer tipo de relação dentro dessa profissão. Como por exemplo, clientes, colegas e classe de profissionais.

Algumas regras citadas são: defender interesses do cliente, manter o prestígio da profissão, manter contato continuo com o Conselho Regional. Além de exercer a profissão com cuidado e discrição, ser leal e honesto e jamais se manifestar sobre os colegas de maneira irresponsável.

Relação Corretor-Cliente

Neste artigo o corretor é ensinado a ter total conhecimento sobre todos os negócios que intermediar. E também nunca omitir informações de seus clientes, incluindo informações sobre riscos e que possam comprometer o negócio.

O artigo também proíbe o corretor imobiliário de participar de qualquer negócio ilegal, injusto ou imoral. Além disso, trata de assuntos como recebimento da comissão e sobre documentos necessários para os negócios serem executados sem riscos.

Responsabilidade Civil e Penal

O artigo trata sobre o corretor também ser regido pela constituição, podendo responder civil e penalmente se causar prejuízos comprovados ao cliente.

RESOLUÇÃO-COFECI N.º 326/92 Aprova o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis. “Ad referendum” O PRESIDENTE DO CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS- COFECI, no uso das atribuições que lhe são conferidas pelo artigo 10, item VIII do Decreto N.º 81.871, de 29 de junho de 1978, R E S O L V E: Art. 1º- Aprovar o anexo CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL. Art. 2º- A presente Resolução entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições contrárias, especialmente as Resoluções-COFECI nºs 014/78, 037/79 e 145/82. Brasília-DF, 25 de junho de 1992 WALDYR FRANCISCO LUCIANO Presidente RUBEM RIBAS Diretor 1º Secretário CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL Art. 1º- Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional. Art. 2°- Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias. Art. 3°- Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas: I- considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade; II- prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade; III- manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão; 2 IV- zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os que forem investidos em tais mandatos e encargos; V- observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade; VI- exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares; VII- defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe; VIII- zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional; IX- auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e fundamentalmente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência; X- não se referir desairosamente sobre seus colegas; XI- relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe; XII- colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão. Art. 4º- Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes: I- inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo; II- apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio; III- recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral; IV- comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados; V- prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas; VI- zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente; VII- restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite; VIII- dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título; IX- contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais; X- receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição. 3 Art. 5°- O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas. Art. 6º- É vedado ao Corretor de Imóveis: I- aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude; II- manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em Resoluções; III- promover a intermediação com cobrança de “over-price”; IV- locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente; V- receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados; VI- angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe; VII- desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis; VIII- deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações para instrução de processos; IX- acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias; X- praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas; XI- promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei; XII- abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente; XIII- solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas; XIV- deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes; XV- aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito; XVI- aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir; XVII- anunciar capciosamente; XVIII- reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo; XIX- utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe; XX- receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressamente autorizado para tanto. 4 Art. 7º- Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a aplicação das penalidades previstas na legislação em vigor. Art. 8º- Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis que desatender os preceitos dos artigos 3º, I, V, VI e IX; 4º, II, III, IV, V, VII, VIII, IX e X; 6º, I, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX e XX, e transgressão de natureza leve o que desatender os demais preceitos deste Código. Art. 9º- As regras deste Código obrigam aos profissionais inscritos nos Conselhos Regionais. Art. 10- As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a ampla divulgação deste Código de Ética. Brasília-DF, 25 de junho de 1992 WALDYR FRANCISCO LUCIANO Presidente RUBEM RIBAS Diretor 1º Secretário Homologada em Sessão Plenária de 07/08/92

AVALIAÇÃO E DIVULGAÇÃO PUBLICIDADE

Para quem precisa definir um valor para o imóvel porque tem o objetivo de vendê-lo, o melhor caminho é a consulta a um corretor de imóveis.

Quando o imóvel é colocado à venda em uma imobiliária o mais comum é que ela faça a avaliação sem cobrar nada por isso. Mas, caso o proprietário queira consultar um corretor apenas para isso, ele cobrará um valor à parte pelo serviço.
Qualquer corretor pode opinar sobre o valor de uma propriedade, mas para elaborar o parecer técnico, o profissional precisa ter o título de avaliador imobiliário, que é garantido a corretores que têm diploma de curso superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária concedido por cursos do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI). É possível consultar a lista dos corretores com título de avaliador imobiliário no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), no site da COFECI.

Viana explica que o documento é essencial em situações nas quais parentes ou cônjuges em processo de divórcio discordam sobre o valor de um imóvel herdado ou compartilhado prestes a ser vendido. Também é usado em permutas de imóveis ou em caso de inadimplência, quando o imóvel é tomado por um banco e o proprietário considera que a propriedade tem um valor maior do que aquele indicado pela instituição.

Para proprietários que não se encontram nessas situações, o parecer técnico pode ser apenas uma maneira de se resguardar nas negociações. “O parecer técnico é muito bom para que a pessoa não tenha ansiedade ao fazer o negócio, porque o proprietário passa a conhecer o preço de mercado do seu imóvel e entende exatamente se está o vendendo por um preço acima ou abaixo do seu valor”, afirma o presidente do CRECI.

Ele acrescenta que, no caso da venda de imóveis usados, como a negociação é permeada por muitas contrapropostas, o parecer técnico é apresentado para dar base ao valor estipulado pelo vendedor.

Engenheiros e arquitetos também podem definir valores para imóveis, ou elaborar pareceres técnicos. Mas, segundo Viana Neto, a consulta a corretores é fundamental porque eles estão intimamente envolvidos com o mercado imobiliário da região. Em função disso, engenheiros e arquitetos que fornecerem pareceres devem consultar um corretor.

Acesse sites que o ajudem a estimar o valor do seu apartamento. Para quem apenas deseja ter uma ideia de quanto está valendo o seu imóvel, a opção mais indicada é fazer uma busca pela internet. Alguns sites, como o “Quanto Vale meu Apê?” e o “123i”, possuem ferramentas que permitem ao usuário encontrar estimativas sobre o valor exato do seu imóvel ou de imóveis parecidos em um mesmo bairro.
No Quanto Vale meu Apê, o usuário informa a área, o número de dormitórios, suítes, vagas do imóvel e a sua localização. O sistema fornece então uma estimativa de mercado do preço de imóveis similares localizados no mesmo bairro. O serviço é disponível para os estados de Ceará, Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e do Distrito Federal.

Já o 123i informa exatamente o valor estimado dos imóveis de um determinado edifício, mas por enquanto o serviço só inclui dados de imóveis em São Paulo, capital.

A precificação dos imóveis no 123i é feita a partir de pesquisas realizadas por profissionais do portal, que vão diretamente aos edifícios para coletar informações técnicas com zeladores e síndicos, como a idade do prédio, a metragem dos apartamentos e os valores das últimas negociações. Além disso, imobiliárias, corretoras, proprietários e pessoas que conhecem os imóveis também podem fornecer dados sobre a propriedade no site, inclusive sugerindo outros valores.

Segundo o 123i, por meio de análises estatísticas, informações históricas de transações e do uso de algoritmos é possível inferir estimativas científicas de valor para um imóvel padrão de um determinado edifício. “Se um usuário coloca um valor diferente, nós temos uma equipe de estimativa que avalia essa contestação para checar se a informação faz sentido”, explica Rafael Guimarães, diretor de operações do site.

É importante ressaltar que os valores fornecidos pelo 123i não podem ser usados como uma avaliação formal. E isso é destacado no próprio site, no campo “Como funciona”, que informa que as avaliações formais só podem ser feitas por corretores autorizados pelo CRECI e que a estimativa serve apenas como uma referência para o mercado.

Pesquise valores de imóveis similares. Buscar preços de imóveis similares à venda na mesma rua, ou em endereços próximos também pode ajudar quem quer uma ideia do valor do seu imóvel sem preciosismo, ou para quem quer se certificar de que a avaliação já feita por uma imobiliária está dentro dos parâmetros para a região.

O CRECI afirma que verificar entre oito e dez ofertas é o suficiente para montar uma estimativa. “O ideal é que se verifique ofertas de apartamentos do mesmo tamanho em edifícios com idade semelhante e padrão arquitetônico parecido”, diz.
A melhor referência pode ser encontrada no seu próprio edifício, de acordo com valores praticados em vendas recentes.

Portais como o 123i e outros, como o Viva Real, Zap Imóveis e Imóvel web, possuem milhares de anúncios em diversas cidades do país. Mas, caso você não encontre anúncios próximos à sua casa na internet, a saída é fazer uma caminhada pela região e se informar com porteiros, zeladores e moradores sobre quanto custam os imóveis por lá.

Segundo Nelson Parisi, presidente da Rede Secovi de Imóveis, comparar o valor de imóveis semelhantes pode, de fato, ajudar o proprietário a ter uma segunda opinião depois de feita uma avaliação do imóvel, mas para quem quer vender o imóvel, a consulta a corretores é imprescindível, já que se trata de um bem de alto valor. “Principalmente se for uma casa, não adianta fazer a comparação com outras casas na mesma rua, porque as casas são muito diferentes e os valores podem variar por questões muito específicas e o proprietário pode fazer uma estimativa errada”, afirma.

ENTENDA O QUE PODE INFLUENCIAR O VALOR

O valor de um imóvel é afetado por inúmeros fatores, tanto racionais, quanto emocionais. Mas alguns critérios se destacam para a formação do preço, com a localização, o tamanho, o estado de conservação, a área de lazer do condomínio e fatores mercadológicos que influenciam a oferta e a procura dos imóveis.

O presidente do CRECI-SP, José Augusto Viana, explica que muitas vezes dois apartamentos podem ser aparentemente muito semelhantes, mas alguns detalhes podem tornar seus preços muito distintos. “Às vezes, dois imóveis ficam em um mesmo bairro, na mesma rua e muitas vezes dentro do mesmo prédio, mas têm valores diferentes porque um deles fica no lado esquerdo e outro no lado direito, por exemplo”, diz:

Andares mais altos costumam ser mais caros, assim como apartamentos voltados para a face norte em regiões frias, uma vez que eles são mais ensolarados. E em uma mesma região, um prédio mais novo, com uma fachada mais atraente também poderá ter um preço maior do que um imóvel em um prédio antigo, mesmo que sua área seja maior.

LIVRO: Imóveis: pra comprar ou vender chame um corretor

AUTORES: Tadeu Nascimento e Rosemberg Pires